S koncom prvej polovice roku 2025 prichádza čas na bilanciu vývoja jedného z najdynamickejších realitných trhov sveta – Dubaja. Štatistické údaje za prvý polrok potvrdzujú pokračujúci rast, silný dopyt a vysokú dôveru investorov z celého sveta. Po rekordnom roku 2024 trh zostáva mimoriadne aktívny, a to naprieč segmentmi – od cenovo dostupných apartmánov až po luxusné vily a brandové rezidencie.
Spojené arabské emiráty (SAE) sú investormi vnímané ako bezpečný prístav pre uloženie ich kapitálu. Objem transakcií, vývoj cien, prenájmov i rozloženie investícií podľa lokalít rovnako ako stúpajúci počet nových rezidentov a investorov podporuje rastovú trajektóriu. „Zároveň však je potrebné vedieť čítať medzi riadkami a dávať aktuálne štatistické údaje do kontextu predpokladaného budúceho vývoja,“ upozorňuje Jan Rejcha, CEO spoločnosti Rellox, ktorá má s predajom zahraničných nehnuteľností viac ako dvadsaťročnú skúsenosť.
V Dubaji sa v druhom štvrťroku 2025 predalo 53 118 nehnuteľností. To predstavuje medziročný nárast o 22,5 % (medzikvartálne + 16,8 %). Celkový objem predaja dosiahol 184 miliárd AED (medziročne + 48,6 %, medzikvartálne + 28,9 %).
Novostavby vs predaje starších nehnuteľností
Vzrástla aj priemerná cena za štvorcovú stopu na 1 665 AED, čo je medziročne o +3,9 % resp. +3,1% medzikvartálne.
Naopak v prípade ceny nehnuteľností môžeme podľa konkrétneho segmentu vypozorovať mierny rast, stagnáciu aj mierny pokles. V prípade nových apartmánov je medziročná cena o 0,2 % nižšia (1,3 mil. AED), pozemky (4,4 mil. AED) sú medziročne o 5 % lacnejšie a naopak novostavby víl rástli o 5,7 % (3,8 mil. AED).
Priemerná cena nehnuteľností v Dubaji (Q2 2025)
| Typ nehnuteľnosti | Cena za sqft (AED) | Zmena vs. 2024 | Zmena vs. 2014 |
|---|---|---|---|
| Novostavba – apartmán | 1 875 | +5,4 % | +44,1 % |
| Novostavba – pozemok | 1 530 | +22 % | +349,7 % |
| Novostavba – vila | 1 456 | +5,5 % | +79 % |
| Druhotný predaj – apartmán | 1 507 | +8,2 % | +30 % |
| Druhotný predaj – pozemok | 1 362 | +20,1 % | +161,9 % |
| Druhotný predaj – vila | 1 500 | +14,1 % | +104,4 % |
Priemerná cena novostavieb v Dubaji (Q2 2025)
| Typ nemovitosti | Priemerná cena | Zmena vs. 2024 | Zmena vs. 2014 |
|---|---|---|---|
| Novostavba – apartmán | 1,3 mil. AED | −0,2 % | +39,7 % |
| Novostavba – pozemok | 4,4 mil. AED | −5 % | +49,2 % |
| Novostavba – vila | 3,8 mil. AED | +5,7 % | +22,6 % |
| Druhotný predaj – apartmán | 1,2 mil. AED | +0,4 % | +4,8 % |
| Druhotný predaj – pozemok | 6,9 mil. AED | −2,6 % | +32,4 % |
| Druhotný predaj – vila | 3,5 mil. AED | +6,8 % | +3,5 % |
Počet predaných novostavieb v Dubaji (Q2 2025)
| Ukazovateľ | Hodnota Q2 2025 | Medziročná zmena | Medzikvartálna zmena |
|---|---|---|---|
| Počet predaných nehnuteľností | 53 118 | +22,5 % | +16,8 % |
| z toho apartmány | 40 453 | +18,7 % | +22,7 % |
| z toho vily | 10 019 | +38,3 % | −1,8 % |
| Celkový objem predajov | 184 mld. AED | +48,6 % | +28,9 % |
| z toho apartmány | 81,6 mld. AED | — | — |
| z toho vily | 66,5 mld. AED | — | — |
| Priemerná cena za štvorcovú stopu | 1 607 AED | +6,1 % | +2,8 % |
Pozn.: pre zostručnenie nie sú v tabuľke samostatne rozpísané ďalšie typy nehnuteľností (napr. komerčné).
Počet predaných novostavieb v Dubaji (Q2 2025)
| Ukazatel | Hodnota Q2 2025 | Medziročná zmena | Medzikvartálna zmena |
|---|---|---|---|
| Počet predaných novostavieb | 35 389 | +24,1 % | +19,7 % |
| z toho apartmány | 27 802 | +19,5 % | +30,6 % |
| z toho vily | 6 503 | +43,8 % | −11,5 % |
| Celkový objem predajov | 122,6 mld. AED | +58,2 % | +41,4 % |
| z toho apartmány | 57,7 mld. AED | — | — |
| z toho vily | 44,9 mld. AED | — | — |
| Priemerná cena za štvorcovú stopu | 1 665 AED | +3,9 % | +3,1 % |
Pozn.: pre zostručnenie nie sú v tabuľke samostatne rozpísané ďalšie typy nehnuteľností (napr. komerčné).
„V Dubaji veľmi záleží na konkrétnej lokalite. Sú miesta, kde ceny pravdepodobne pôjdu dole a naopak sú miesta, kde s najväčšou pravdepodobnosťou kontinuálne porastú,“ hovorí Jan Rejcha. Dubaj má približne 3,9 milióna obyvateľov, susedné Abú Zabí (samotná aglomerácia) má cca 1,7 milióna obyvateľov. „V Dubaji sa pritom za posledné roky postavilo 10x viac nehnuteľností ako v Abú Zabí. Zaujímavejší rastový potenciál tak do budúcna môžu mať aj iné emiráty ako Dubaj, konkrétne práve napr. Abú Zabí,“ upozorňuje Jan Rejcha.
Jeho slová potvrdzujú aj závery agentúry Fitch, podľa ktorej ponuka nehnuteľností v Dubaji vzrastie v rokoch 2025-2026 o rekordných 210000 jednotiek. Zvýšená ponuka by podľa agentúry mohla spôsobiť pokles cien nehnuteľností v niektorých lokalitách až o 15 %.
Chystáte sa investovať v Dubaji alebo inde v SAE? Nepodceňte výber lokality.
Rastúca ponuka nehnuteľností a rozdielne tempo vývoja v jednotlivých emirátoch, ale aj lokalitách samotného Dubaja ukazujú, že správna voľba miesta je kľúčom k úspechu. Spojte sa s nami – pomôžeme vám zorientovať sa v aktuálnych dátach a vybrať lokalitu s najlepším rastovým potenciálom.
V prípade realitného trhu v Dubaji sme v poslednej dobe boli svedkami prudkého rastu, ku ktorému v prípade retailových investorov nepochybne prispel aj tzv. FOMO efekt.
„Pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti v Spojených arabských emirátoch – a najmä v Dubaji – hrá lokalita úplne zásadnú úlohu. Nie všetky štvrte sa vyvíjajú rovnako: zatiaľ čo niektoré oblasti vďaka infraštruktúrnym projektom, blízkosti nového letiska či plánovanej výstavbe metra zaznamenajú rýchly rast cien, iné môžu naopak stagnovať alebo dokonca strácať na hodnote. Krátkodobý pohľad na aktuálne trhové dáta preto nestačí – je dôležité zohľadniť aj dlhodobé rozvojové plány, ktoré ovplyvnia dopyt, dostupnosť služieb aj návratnosť investície,” vysvetľuje Jan Rejcha.
„Rovnako odporúčame spolupracovať výhradne so serióznymi realitnými partnermi, ktorí majú skúsenosti, prehľad o trhu a dôveryhodné väzby na miestnych developerov. Bohužiaľ sa stále objavujú sprostredkovatelia, ktorí klientom podsúvajú skreslené informácie – napríklad často opakovaný mýtus, že „v Dubaji sa neplatia žiadne dane“. väčšine prípadov je daňová povinnosť v krajine daňovej rezidencie investora, teda napríklad na Slovensku. To platí najmä pre celosvetové príjmy, vrátane príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v zahraničí,” dopĺňa Jan Rejcha.
Cena apartmánov v TOP 10 oblastiach Dubaja podľa objemu predaja (Q2 2025)
V nasledujúcej tabuľke nájdete prehľad cien apartmánov v 10 lokalitách Dubaja s najvyšším objemom predaja apartmánov.
| Lokalita | Priemerná cena apartmánu | Cena za štvorcovú stopu |
|---|---|---|
| Dubai South | 1 228 865 AED | 1 689 AED |
| Jumeirah Village Circle | 975 000 AED | 1 463 AED |
| Sobha Hartland 2 | 2 012 728 AED | 2 425 AED |
| Dubai Islands | 2 601 467 AED | 2 413 AED |
| Me’Aisem First | 656 889 AED | 1 330 AED |
| Motor City | 1 180 463 AED | 1 930 AED |
| Wadi Al Safa 5 | 774 000 AED | 1 286 AED |
| Business Bay | 1 652 413 AED | 2 336 AED |
| Dubai Marina | 2 386 200 AED | 2 978 AED |
| Jabal Ali First | 1 100 000 AED | 1 296 AED |
Cena víl v TOP 10 oblastiach Dubaja podľa objemu predaja (Q2 2025)
V ďalšej tabuľke nájdete prehľad cien víl v 10 lokalitách Dubaja s najvyšším objemom predaja víl.
| Lokalita | Priemerná cena vily | Cena za štvorcovú stopu |
|---|---|---|
| Dubai South | 3 798 888 AED | 1 425 AED |
| Wadi Al Safa 7 | 3 475 000 AED | 1 396 AED |
| Al Yufrah 1 | 4 925 888 AED | 1 322 AED |
| Al Hebiah Fifth | 2 935 000 AED | 1 548 AED |
| Wadi Al Safa 3 | 6 478 914 AED | 2 029 AED |
| Madinat Hind 4 | 1 958 000 AED | 1 275 AED |
| Dubai Investment Park Second | 7 217 888 AED | 1 477 AED |
| Wadi Al Safa 5 | 3 350 000 AED | 1 486 AED |
| Me’Aisem Second | 15 264 888 AED | 1 677 AED |
| Al Yelayiss 1 | 2 491 000 AED | 1 503 AED |
Prečo môže byť práve teraz vhodný čas na investíciu do nehnuteľností v Spojených arabských emirátoch?
Vývoj kurzu eura voči doláru, resp. dirhamu, ktorý je na dolár kurzovo pevne naviazaný, otvoril slovenským investorom mimoriadne výhodné príležitosti. Aktuálne kurzové pohyby môžu priniesť úsporu rádovo v desiatkach tisíc eur.
Predtým vyhliadnutú nehnuteľnosť tak môžete kúpiť výhodnejšie, alebo pri zachovaní pôvodného rozpočtu získať atraktívnejšiu nehnuteľnosť – s väčšou rozlohu, v lepšej lokalite, s vyšším štandardom vybavenia a pod.
Vývoj kurzu USD/EUR
Zdroj: kurzy.cz
Off plan projekty v Dubaji
Off-plan projekty predstavujú nehnuteľnosti, ktoré sú ponúkané na predaj ešte pred ich dokončením – často už vo fáze plánovania alebo výstavby. O tieto projekty je veľký záujem predovšetkým medzi investormi, ktorí hľadajú príležitosť pre výhodný vstup na trh a sú ochotní počkať na dokončenie projektu. Často sa jedná o servisované apartmány, ktoré chcú po dokončení bez starostí prenajímať. K hlavným výhodám off plan projektov patrí nižšia obstarávacia cena ako u hotových nehnuteľností, flexibilné platobné plány rozdelené do niekoľkých fáz (na začiatku nepotrebujete celú čiastku investície, ale napr. len 20 – 40 % ceny nehnuteľnosti) a tiež to, že hodnota nehnuteľnosti obvykle rastie už počas výstavby.
Mesačné objemy predaja nehnuteľností v Dubaji – off plan vs dokončené
Celkom sa v druhom štvrťroku v Dubaji predalo 40 453 off plan apartmánov v hodnote 81,6 miliardy AED. To je oproti roku 2024 nárast počtu predaných jednotiek o 18.7 %, medzikvartálne potom o 22.7 %.
Počet predaných off plan víl v rovnakom období predstavoval 10 019, hodnota predajov dosiahla 66,5 miliárd AED. Medziročne ide o rast o 38,3 %, medzikvartálne potom pokles o 1,8 %.
Ďalšie ekonomické a trhové faktory
Výhodná investícia v Dubaji dnes znamená nielen výber krásnej nehnuteľnosti, ale aj porozumenie širším súvislostiam. Tie často rozhodnú o tom, či bude vaša investícia stabilná a výnosná aj v dlhodobom horizonte. Je preto dobré brať do úvahy aj aktuálny vývoj a trendy, ktoré sa realitným trhom priamo či nepriamo súvisia.
Rastúca populácia Dubaja
Podľa Dubai Statistics Centre populácie Dubaja vzrástla z 3,8 milióna v januári 2025 na 3,9 milióna do konca prvého štvrťroka (marec 2025), čo predstavuje nárast o viac ako 50 000 osôb. V roku 2024 sa populácia Dubaja rozrástla o 160 – 200 000 obyvateľov. Počet obyvateľov Dubaja rastie dlhodobo. Od roku 2010 do roku 2024 vzrástla počet obyvateľov o 102 % (z 1,86 milióna na 3,77 milióna). Trend pokračoval aj medzi rokmi 2021 a 2024.
Turistický ruch v Dubaji
Do Dubaja za prvých päť mesiacov roku dorazilo 8,68 milióna medzinárodných návštevníkov, čo predstavuje medziročný nárast o 7 %. Priebežné výsledky za rok 2025 tak nadväzujú na rekordný rok 2024 a potvrdzujú stabilný rast turistického sektora. Medziročné zlepšenie vykazovali aj kľúčové ukazovatele výkonnosti ako napr. obsadenosť ubytovacích kapacít.
Vývoj indexu DFMGI
Sentiment v oblasti realít a financií silne reflektuje index Dubai Financial Market General Index (DFMGI), ktorý je hlavným burzovým indexom Spojených arabských emirátov (SAE). Jeho posledný vývoj ilustruje graf nižšie.
Záverom
Dubaj resp. Spojené arabské emiráty sú pre tuzemských investorov zaujímavá oblasť z hľadiska investícií aj rekreácie.
More s dlhými piesočnými plážami, dlhá sezóna, priame letecké spojenie rovnako ako príležitosť k zaujímavým výnosom prenájmu, ktoré sú rádovo vyššie ako v ostatných svetových metropolách.
Dubaj je celosvetový investičný hotspot, kde sa stretávajú investori z celého sveta. Emirát zároveň v roku 2025 zažíva pokračujúci významný prílev milionárov, vrátane ľudí zo segmentu UHNWI (Uultra high net worth individuals – osoby s investovateľným imaním nad 30 miliónov USD). Na rok 2025 sa odhaduje necelých 10 000 milionárov vrátane cca 1 000 až 1 500 nových rezidentov z kategórie UHNWI. Tento trend je poháňaný daňovými výhodami, Golden Visa programom, ekonomickým rastom a luxusným životným štýlom.
Často sa jedná o osoby vo veku 40-60 rokov, podnikateľov alebo investorov hľadajúcich zároveň dlhodobé rezidenčné riešenie.
Realitný sektor je kľúčovým motorom dubajskej ekonomiky, najmä vďaka biznisu a turistike v regióne. Dubaj je potrebné vnímať nie ako jednoliaty realitný trh, ale ako množstvo nehomogénnych oblastí so svojimi špecifikami. Zatiaľ čo niekde je predpoklad postupného rastu cien, v niektorých oblastiach môžu ceny klesať. Pre nákup nehnuteľnosti v Dubaji je preto popri výbere kvalitného projektu od prevereného developera kľúčová voľba konkrétnej lokality – či už v samotnej Dubaji alebo napríklad v Abú Zabí, ktoré môže v najbližšej dobe prinášať zaujímavejšie investičné príležitosti. Tie napokon môže prinášať aj možná korekcia cien realít v období masívneho nárastu ponuky. Rovnako ako môže byť výzvou pre developerov – zvýšená konkurencia môže tlačiť na znižovanie cien a marží.
Potrebujete poradiť? Máte záujem o nezáväznú konzultáciu ohľadom investícií do nehnuteľností v Spojených arabských emirátoch? Kontaktujte nás.
» Ponuka nehnuteľnosti v Dubaji
Citovaní experti
Jan Rejcha
Jan Rejcha je zakladateľom a majiteľom Relloxu. V roku 2004, po vstupe Českej republiky do EÚ, viedol rokovania so zahraničnými inštitúciami a autoritami o podmienkach investícií českých fyzických osôb do nehnuteľností v rámci EÚ (voľný pohyb kapitálu vs. recipročnej bilaterálnej dohody medzi ČR a danou krajinou). Ako prvý predstavil českým investorom možnosť priamej investície do nehnuteľností v Rakúsku, Taliansku a ďalších krajinách. Odvtedy rozšíril pôsobnosť Relloxu do viacerých krajín strednej a východnej Európy. Jan Rejcha je pravidelne citovaný v médiách, ako sú Forbes, Hospodárske noviny, Ekonóm, CzechCrunch a ďalšie, vystupuje aj ako hosť v odborných programoch a podcastoch zameraných na zahraničné investície a realitné trhy.
