Alpy patria k najžiadanejším adresám Európy – nielen pre zimné lyžovanie, ale aj pre nákup nehnuteľnosti. Či už investičného apartmánu v Alpách, nehnuteľnosti určené na celoročné bývanie alebo na kombináciu vlastného užívania a ďalšieho prenájmu.
Investícia do alpskej nehnuteľnosti predstavuje spojenie prestíže, stabilného výnosu a rastu hodnoty nehnuteľnosti. V článku rozoberieme praktické otázky týkajúce sa nákupu nehnuteľnosti v Alpách, prečo investovať do horských nehnuteľností, aké sú typy nehnuteľností a spôsob ich používania, aké sú výnosy alebo najobľúbenejšie lokality. Všetko, čo potrebujete vedieť pre nákup nehnuteľnosti v Alpách.
» Ponuka nehnuteľností v Alpách
Nehnuteľnosti v Alpách – istota v neistej dobe
V čase, keď sa trhy aj meny vyvíjajú často nepredvídateľne, predstavujú alpské nehnuteľnosti stabilnú a konzervatívnu investíciu. Nehnuteľnosti predstavujú istotu reálneho majetku, na ktorý si „môžete siahnuť“ navyše v tomto prípade v ekonomicky stabilných a silných krajinách, ako je Rakúsko, Švajčiarsko, Taliansko, Francúzsko alebo Nemecko.
Tieto krajiny majú nielen vysoký právny štandard ochrany vlastníctva, ale aj jasne definované pravidlá pre prenájom a užívanie nehnuteľností. Alpské regióny navyše dlhodobo profitujú z rozvinutej infraštruktúry a silného turistického ruchu – faktory, ktoré prispievajú k stabilnému rastu hodnoty nehnuteľností. To v kombinácii s výnosom z prenájmu môže znamenať popri ochrane majetku aj zaujímavú hodnotu ROI.
Čo bude hrať majiteľom alpských realít do kariet?
- Obmedzená výstavba. Prísna regulácia chráni alpskú krajinu a obmedzuje novú výstavbu. Limitovaná ponuka tak zaisťuje dlhodobý rast hodnoty nehnuteľností. Napr. talianske Dolomity patria na zoznam svetového dedičstva UNESCO, novostavby sú obmedzené a ceny sa každoročne zvyšujú.
- Trvalo silný dopyt. Alpy v súčasnosti lákajú návštevníkov po celý rok – v zime aj v lete. Predovšetkým servisované apartmány tak ponúkajú stabilné výnosy bez starostí so správou pre majiteľov.
- Bezpečná investícia. Stabilné ekonomické prostredie Rakúska, Švajčiarska, Talianska, Francúzska či Nemecka poskytuje právnu istotu a nízke investičné riziko.
- Investície s pridanou hodnotou. Zhodnotenie nehnuteľnosti, kombinácia výnosu z prenájmu a v niektorých prípadoch aj možnosť vlastného využitia robí z alpskej nehnuteľnosti ideálnu voľbu pre investorov i milovníkov hôr.
- Výnimočný životný štýl. Čistá príroda, pokoj, šport a prvotriedna infraštruktúra – Alpy ponúkajú jedinečné miesto na oddych aj dlhodobé zázemie. Viac ako 70 % bohatých ľudí s čistým imaním 1 milión USD alebo viac by zvažovalo trvalý život v Alpách.
Negatívom naopak môže byť klimatická neistota. Tá prináša do horských oblastí nové výzvy aj príležitosti. Zatiaľ čo otepľovanie môže skracovať zimnú sezónu a ovplyvňovať nižšie strediská závislé čisto na lyžovaní, vyššie partie Álp si udržujú spoľahlivejšie snehové podmienky a stávajú sa stále atraktívnejšie aj pre návštevníkov z regiónov, ktoré zmena klímy zasahuje výraznejšie.
Investori preto stále častejšie vyhľadávajú rezorty vo vyššej nadmorskej výške, s celoročnou ponukou aktivít a výhodnou geografickou orientáciou – dostatkom slnečného svitu, severne orientovanými zjazdovkami či rozvinutou infraštruktúrou pre letnú turistiku. Tieto destinácie ponúkajú nielen väčšiu odolnosť voči klimatickým zmenám, ale aj stabilnejší výnosový potenciál vďaka predĺženej sezóne a rozmanitej klientele.
Alpská letná (nielen) wellness revolúcia
Zároveň sme svedkami postupného prerodu Álp v plnohodnotnú letnú destináciu, čo potvrdzujú aj stabilne rastúce čísla letného cestovného ruchu (pozri napr. článok z Travel and Tour World alebo v New York Post). Čistý vzduch, nádherná príroda, ľahká dostupnosť autom z okolitých krajín a pestrá ponuka služieb, kultúrneho a športového vyžitia sú dôvodom, prečo sa Alpy stále viac stávajú letnou alternatívou Stredomoria. To v lete trápia časté požiare a až štyridsaťstupňové teploty, ktoré sú pre mnoho ľudí už neprijateľné.
V mnohých alpských strediskách sa stavajú rezorty so špičkovým wellness zázemím. Francúzsko v roku 2022 vygenerovalo tržby z wellness turistiky vo výške 60,6 miliárd dolárov. Do roku 2030 by táto čiastka mala vzrásť na takmer 150 miliárd dolárov. Švajčiarsky wellness priemysel predpokladá dlhodobý medziročný nárast presahujúci 12 %. Rakúsko okrem množstva prírodných jazier vhodných na kúpanie ponúka aj moderné komplexy ponúkajúce špičkové wellness služby. Príkladom môže byť tirolský Aqua Dome, ktorý od svojho otvorenia prilákal už milióny návštevníkov.
Oproti tomu v Taliansku býva wellness zázemie v objektoch využívaných na nákup druhého bývania skôr výnimkou. Nie je ale problém využívať wellness v rámci hotelových sietí v danom stredisku.
Elektrobicykle spôsobili revolúciu v horskej cyklistike v Alpách a tento šport výrazne sprístupnili aj starším vekovým kategóriám. Strediská budujú nové siete cyklotrás rovnako ako súvisiacu infraštruktúru pre nabíjanie, došlo k úprave lanoviek, aby umožňovali aj dopravu cyklistov. Špičkovým zázemím pre cyklistov je preslávený napr. rakúsky Leogang.
Rozmach zažívajú aj turistické či návštevnícke karty, ktoré ponúkajú úspory v sieti zapojených podnikov (lanovky, vstupy do bazénov, kúpalísk, múzeí atď.).
Príkladom strediska, ktoré je v súčasnosti už plne celoročné, môže byť francúzske Chamonix, ktoré v roku 2024 dosiahlo celkový počet 8 540 700 prenocovaní, z toho zimná sezóna sa podieľala 4 086 000 prenocovaniami (47,8 %), leto 4 452 700.
Trendom je prepájanie lyžiarskych areálov, ktoré tak môžu zdieľať náklady na nové infraštruktúrne projekty, ako sú nové vleky alebo zasnežovacie zariadenia.
Kombinácia osobného užívania a výnosu
Väčšina slovenských investorov kupuje nehnuteľnosť v Alpách pre vlastnú rekreáciu – lyžovanie, odpočinok, rodinné dovolenky ideálne v kombinácii s ďalším prenájmom. Ten okrem pokrytia prevádzkových nákladov zároveň generuje pasívny príjem.
Predovšetkým v Rakúsku majú vytvorený prepracovaný systém správy a ďalšieho prenájmu nehnuteľností, o ktorý sa v mnohých projektoch starajú profesionálne agentúry. Tie spravujú rezervácie, upratovanie aj servis. Zároveň býva nastavený systém rozdeľovania výnosov z prenájmu medzi vlastníkmi.
Zároveň je však pri kúpe nehnuteľnosti v Alpách dôležité venovať dôkladnú pozornosť obmedzeniam spôsobu jej používania. V niektorých prípadoch totiž majiteľ nemôže nehnuteľnosť využívať na vlastnú rekreáciu, ale je povinný ju prenajímať prostredníctvom schváleného prevádzkovateľa. Tieto pravidlá sa líšia podľa krajiny, regiónu i miestnej legislatívy – zatiaľ čo v jednej oblasti je možné apartmán čiastočne využívať osobne, inde musí byť trvalo k dispozícii pre turistický prenájom. Pred nákupom je preto vždy nevyhnutné overiť si presné podmienky užívania danej nehnuteľnosti. „Spoločnosť Rellox má s touto problematikou dlhoročné skúsenosti a svojim klientom vždy poradí, aké podmienky platia v konkrétnej lokalite a ako zvoliť riešenie zodpovedajúce ich zámerom.“ hovorí Ján Rejcha.
U prenajímaných nehnuteľností je dôležité zohľadniť výšku service charges (poplatkov za služby), daň z príjmu z prenájmu a prípadné obmedzenia v rámci miestnych pravidiel, ktoré majú vplyv na konečný príjem.
V Taliansku je nutné počítať aj s možnosťou, že pre krátkodobý prenájom bude vyžadovaná licencia. V niektorých exkluzívnych lokalitách, najmä v regióne Trentino-Južné Tirolsko, je nutné o licenciu požiadať a následne čakať v poradovníku žiadateľov aj 2-3 roky, pokiaľ je vôbec možné ju získať.
Aké sú výnosy z prenájmu u nehnuteľností v Alpách
Výnosy z prenájmu nehnuteľností v alpských oblastiach sa pohybujú v rozmedzí 3–8 % ročne. Hodnoty v hornej časti intervalu je možné dosahovať predovšetkým v dvojsezónnych strediskách, kde na obdobie mimo zimnej sezóny pripadá až 40 % príjmov. Výnosy sú ovplyvnené lokalitou, typom nehnuteľnosti (chalety, apartmány) aj konkrétnym projektom resp. jeho prevádzkovateľom. Ide o hrubé výnosy pred zdanením a odpočtom nákladov na údržbu.
Rakúsko
V Rakúsku sa priemerný výnos pohybuje v úrovni 4 – 6 % ročne.
Príklad 1: Apartmán pri ľadovci Stubai v cene 300 000 eur generuje výnos cca 17 400 eur. Reálny výnos po odpočte nákladov a pred zdanením (dáta za rok 2024) sa tak pohybuje v úrovni 5,8 %.
Príklad 2: Chalet v Kitzbüheli v cene 1 milión € generuje 40 000 – 50 000 € ročne z prenájmov (pri obsadenosti 70 %) predstavuje výnos v úrovni okolo 5 %.
» Ponuka nehnuteľností v Rakúsku
Taliansko
Výnosy sa pohybujú v úrovni 4 – 7 %. Je ale nutné nastaviť externú agentúru, ktorá sa bude o nehnuteľnosť starať. Reálny výnos potom výrazne ovplyvňuje kvalita správcovskej agentúry. Aparthotelové komplexy s nastaveným systémom správy a ďalšieho prenájmu sú v Taliansku skôr výnimkou.
Príklad 1: Apartmán v Cortina d’Ampezzo za 600 000 eur prináša výnos 45 000 eur ročne.ě.
» Ponuka nehnuteľností v talianskych horách
Švajčiarsko
Priemerný výnos od 2 do 4 % ročne (nízke kvôli vysokým cenám realít).
Príklad 1: Chalet vo Verbier za 2 milióny eur generuje 30 000 – 50 000 € ročne.
» Ponuka nehnuteľností vo Švajčiarsku
Francúzsko
Priemerné výnosy sa pohybujú v úrovni 3–5 % ročne, čo je dané aj vyššími cenami nehnuteľností.
Príklad 1: Apartmán v Courchevele za 1 milión eur prináša 30 000-40 000 € ročne z prenájmov.
» Ponuka nehnuteľností vo Francúzsku
Právne a daňové aspekty kúpy a vlastníctva nehnuteľnosti v Alpách
Každá krajina má svoje špecifické pravidlá, ktoré treba pred kúpou dobre poznať. V Rakúsku sa napríklad rozlišujú statusy nehnuteľností – hlavné bývanie, voľnočasové, turistický prenájom atď. a každý má svoje obmedzenia. Vo Švajčiarsku platia prísne kvóty pre zahraničných kupcov (tzv. Lex Koller), zatiaľ čo Taliansko vyžaduje notársky zápis a kontrolu právneho statusu budovy.
Z pohľadu daní sa investície do alpských nehnuteľností väčšinou riadia štandardnými pravidlami danej krajiny, pričom výnosy z prenájmu sa zdaňujú podľa miestnych sadzieb. Slovenský daňový rezident však musí príjmy priznať aj v SR – uplatňuje sa dohoda o zamedzení dvojitého zdanenia.
Typy nehnuteľností: od apartmánu po chalet
Alpská ponuka je mimoriadne rozmanitá. Kupujúci môžu vyberať medzi niekoľkými kategóriami:
- Apartmány v nových rezidenčných projektoch – vhodné pre tých, ktorí preferujú komfort, správu a možnosť ďalšieho prenájmu.
- Tradičné horské chalety – ideálne pre rodiny a dlhodobé pobyty. Ponúkajú autenticitu, súkromie a často aj výraznú architektonickú hodnotu.
- Servisované apartmány a rezidencie – kombinujú výhody hotelových služieb a súkromného vlastníctva. O údržbu, upratovanie a prenájom sa stará profesionálny prevádzkovateľ.
- Brandové rezidencie – stále populárnejší segment, kde sa developeri spájajú s luxusnými značkami (napr. Kempinski, Six Senses, Radisson Blu), čím zvyšujú atraktivitu a istotu investície.
Ako postupovať pri kúpe nehnuteľnosti v Alpách
1. Stanovte si rozpočet
Stanovte si rozmedzie, koľko ste ochotní minúť. Vďaka tomu sa zefektívni výber nehnuteľnosti. Zároveň je okrem ceny samotnej nehnuteľnosti potrebné počítať s vedľajšími nákladmi spojenými s kúpou nehnuteľnosti.
2. Vyberte si krajinu a prípadne lokalitu
Časť investorov má jasnú predstavu, kde chcú nehnuteľnosť kúpiť. Často sa jedná o stredisko, kam pravidelne jazdia na dovolenku a ktoré dobre poznajú. Pokiaľ jasno nemáte, naši skúsení poradcovia vám s výberom radi pomôžu. Stojí za to zohľadniť ponuku nehnuteľností v jednotlivých lokalitách, ceny nehnuteľností, dopravnú dostupnosť, individuálne preferencie a záujmy kupujúceho.
3. Apartmán, alebo chalet? Novostavba, alebo resale?
Voľba typu nehnuteľnosti závisí na investičných cieľoch aj životnom štýle. Apartmány bývajú súčasťou moderných rezortných projektov s recepciou, wellness a profesionálnou správou. Ponúkajú pohodlie, nižšie vstupné náklady aj náklady na údržbu a často aj možnosť výnosného krátkodobého prenájmu v rámci hotelového servisu.
Chalety naopak oslovujú tých, ktorí hľadajú väčšie súkromie, osobitý štýl a exkluzivitu. Môžu byť vhodné pre dlhodobé držanie a osobné užívanie, často s vyššou vstupnou investíciou, ale aj s potenciálom rastu hodnoty.
Podobne sa líši aj voľba medzi novostavbou a resale (už existujúcou nehnuteľnosťou). Nové projekty prinášajú moderné štandardy, energetickú efektivitu a bezstarostné vlastníctvo. Na druhej strane resale objekty môžu ponúknuť autentickejšiu atmosféru, zavedenú lokalitu a možnosť okamžitého používania – často za výhodnejšiu cenu.
4. Spôsob užívania
Chcete svoj alpský apartmán alebo horskú chatu užívať výhradne na svoju potrebu? Alebo vám ide čisto o investičné hľadisko? Najviac investorov preferuje kombináciu vlastného používania a ďalšieho prenájmu.
V alpských krajinách, najmä v Rakúsku, Švajčiarsku, Taliansku a Francúzsku, sa spôsob využitia nehnuteľnosti riadi jej oficiálnym statusom stanoveným miestnou legislatívou. Tento status určuje, či je objekt určený na trvalé bývanie, rekreačné využitie, turistický prenájom a pod. – as tým sú spojené rôzne pravidlá i obmedzenia. Podrobnejšie informácie nájdete v článku Ako kúpiť a užívať nehnuteľnosť v Alpách av Dolomitoch. Detailné informácie o spôsoboch užívania nehnuteľností v Rakúsku sú k dispozícii na stránke Spôsob užívania nehnuteľnosti v Rakúsku.
5. Zaujímajte sa o priebežné náklady spojené so správou nehnuteľnosti
Zistite si, aké budú predpokladané náklady na správu nehnuteľnosti. V prípade ďalšieho prenájmu sa zaujímajte o to, akým spôsobom sa bude vypočítavať príjem za vašu jednotku. V praxi sa využívajú rôzne modely, ktoré môžu ovplyvniť budúci výnos.
6. Spoznajte lokalitu a najbližšie okolie
Pokiaľ okolie svojej budúcej nehnuteľnosti nepoznáte, zájdite sa tam pozrieť osobne. Zistite, kam môžete chodiť nakupovať, kam do reštaurácií, za zábavou, ako dlho vám reálne trvá cesta a pod.
Vývoj cien a investičný potenciál
Ceny alpských nehnuteľností sa v posledných rokoch stabilne zvyšujú. Ponuka je obmedzená, najmä v atraktívnych oblastiach, kde platia prísne limity novej výstavby.
Cenovo najdostupnejšie sú nehnuteľnosti v Rakúsku a Taliansku. Naopak vo Francúzsku a Švajčiarsku je potrebné počítať s vyššou cenovou hladinou.
V Rakúsku u nehnuteľností určených na prenájom existuje možnosť odpočtu DPH z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Možné je tiež tzv. preúčtovanie DPH z kúpnej ceny nehnuteľnosti, čo znamená, že investor kupuje nehnuteľnosť rovno za netto cenu a usporí tak hneď na začiatku 20 % z ceny nehnuteľnosti.
Podobne kupujúci novopostavených nehnuteľností vo francúzskych Alpách si môžu uplatniť nárok na odpočet 20 % DPH, a to nielen z nehnuteľnosti samotnej, ale aj z nábytku a poplatkov za správu. Týka sa nehnuteľností určených na krátkodobé prenájmy, ktoré sa prenajímajú zariadené a majú nastavenú profesionálnu správu služieb hotelového typu. Zľava sa amortizuje po dobu 20 rokov, čo znamená, že si ponecháte určité percento, pokiaľ po 10 rokoch prestanete prenajímať.
Alpy predstavujú stabilný trh, majú nižšiu volatilitu ako mestské trhy. Investícia v Alpách je ideálna pre tých, ktorí hľadajú bezpečné uloženie finančných prostriedkov, ochranu pred infláciou a kombináciu zhodnotenia hodnoty nehnuteľnosti (3–5 % ročne) a príjmu z prenájmov.
Prečo v Alpách investovať s Relloxom
Spoločnosť Rellox patrí medzi popredné stredoeurópske spoločnosti špecializované na predaj zahraničných nehnuteľností, vrátane rozsiahleho portfólia alpských rezidenčných projektov. Zaisťujeme kompletný servis – od výberu lokality a projektu, cez právne a daňové poradenstvo, až po zabezpečenie správy či prenájmu.
Naši lokálni česky hovoriaci obchodní zástupcovia dokonale poznajú miestne podmienky, prostredie a okrem nákupu nehnuteľnosti vám pomôžu napríklad aj s odporúčaním na dobrú reštauráciu alebo zaujímavý výlet. Zároveň sme vám ale na schôdzku či konzultáciu k dispozícii aj v našej pražskej kancelárii.
Spolupracujeme s renomovanými developermi, ktorých priamo zastupujeme. Vo väčšine prípadov preto kupujúci neplatí realitnú províziu.
Pomôžeme vám vybrať nehnuteľnosť, ktorá zodpovedá vašim predstavám – či už ide o rodinné zázemie v horách, alebo dlhodobú investíciu s výnosom. A pomôžeme vám aj keď premýšľate o nehnuteľnosti pri mori.
